房企自救，找到了一条时髦的赛道

　　传闻自今年以来，耿建明把大部分精力都放到了“荣盛盟固利”身上。

　　曾经的荣盛发展(行情002146,诊股)，吃尽了环京楼市大发展的时代红利。而在另一家河北房企华夏幸福(行情600340,诊股)暴雷之时，其依旧风生水起，成为了名副其实的河北王。

　　但好景不长，地产高杠杆快速扩张的后遗症也影响到了荣盛发展。而作为掌舵人，耿建明也不得不为荣盛发展谋后路。

　　5月28日，荣盛发展（002146.SZ）公布了将向控股股东荣盛控股收购资产的消息，收购标的正是荣盛盟固利。

　　具体内容为，荣盛发展向荣盛控股收购的荣盛盟固利新能源科技股份有限公司（简称“荣盛盟固利”）68.38%股权。同时荣盛发展将于5月26日上午开市起停牌。

　　荣盛盟固利主要从事新能源汽车用锂离子动力电池、储能用锂离子电池及锂离子电池关键材料的研发和产业化。荣盛发展表示，收购有利于公司多元化发展。荣盛发展预计将在10个交易日内披露具体交易方案。

　　2022年，荣盛发展刚刚经历了较大亏损，加上2021年，两年内荣盛发展已经亏超210亿元。而进入今年以来，受债务违约、亏损等消息影响，荣盛发展股价一路走低，宣布临时停牌前的5月25日股价为1.17元，已逼近1元面值，面临退市风险。

　　此时的荣盛发展，或许也是时候考虑一下新的出路了。

　　不仅仅是荣盛发展，这一轮地产调整中，因业绩亏损、股价下跌，目前已有十多家A股房地产企业被披星戴帽，多家房企面临面值退市的险境。它们亟需寻找一条快速路径，趟过这一轮难关。

　　耿建明筹划的后路

　　在公告发布之前，就已经有了荣盛发展要协调母公司旗下资产进行转型的消息，彼时指向的资产同样是荣盛盟固利。

　　5月26日，深交所公告，荣盛发展拟筹划发行股份购买资产事项，股票于2023年5月26日开市起临时停牌。两天后，荣盛发展宣布，将向控股股东荣盛控股收购荣盛盟固利。

　　官网显示，荣盛盟固利成立于2002年5月，目前已形成涵盖动力电池关键材料、电芯、模组、系统集成及BMS在内的完整技术体系，成功开发出高功率型、高能量型、能量功率兼顾型锰酸锂、三元、磷酸铁锂、钛酸锂体系动力电池产品。

　　荣盛盟固利的动力电池产品已在全国实现应用，远销欧美，应用于EV、HEV、PHEV、轨道交通、通用航空、绿色储能等市场领域。

　　据悉，荣盛发展将整合旗下地产、物业、康旅等板块，结合荣盛盟固利，形成发电、储能、调频、充电、换电等立体化的新经营方式，探索“光储充一体化”模式，给企业带来新的收入和利润增长点。

　　虽然本次预案暂未标明价格，但收购荣盛盟固利，必然是一笔大买卖。企查查显示，目前荣盛盟固利共有17家对外投资企业，控制的企业为12家。参考官网给出的数据，目前荣盛盟固利的总资产为37.5亿元。

　　荣盛盟固利，是耿建民通过荣盛控股收购而来的。曾经的荣盛盟固利，归属于中信国安，2016年曾为中信国安贡献七成净利润。

　　2018年6月，荣盛控股以21.72亿的价格，向中信国安收购了中信国安盟固利动力科技有限公司31.8%股权，同时荣盛控股还对标的增资24亿元，最终持有中信国安盟固利动力科技有限公司51.16%股权。一年后，荣盛控股将其更名为荣盛盟固利。

　　2020年，荣盛控股进一步向中信国安收购荣盛盟固利22.61%股权，交易对价10.17亿元。交易完成后，中信国安彻底退出了荣盛盟固利。至此，荣盛控股在荣盛盟固利的花费达到55.89亿元，超过荣盛发展当前市值。

　　之后，荣盛控股为荣盛盟固利引入多名投资人，包括3家有限合伙企业及3名自然人。企查查显示，目前荣盛盟固利的股东多达10名，荣盛控股为第一大股东，持股66.5567%，耿建民为荣盛盟固利实际控制人。

　　困局之下谋求转型

　　在“双碳”目标的推动下，新能源产业爆发式增长，新能源汽车、光伏、风电成为最火热的赛道之一。截止2022年12月30日，A股新能源发电行业共27家上市公司，总市值达8885.72亿元。4家上市公司市值超千亿。

　　新能源的火热发展与房地产形成鲜明对比。近年来，因政策调控、市场下行、疫情肆虐等原因，房地产行业萧条。在刚刚过去第一季度，百强房企市值总和环比2022年末缩水超1700亿元，跌幅超4%，四成房企市值不足200亿元。

　　市值不断缩水，与房企当下的盈利能力有关。眼看新能源发展的前景，像荣盛发展一样力图转型新能源房企并不少。

　　广宇发展(行情000537,诊股)是一个比较典型的案例。2022年，其成功剥离地产，置入鲁能新能源100%股权，全面开启新能源征程。

　　从2022年财报可以看出，广宇发展转型后已尝到甜头。期内，广宇发展实现营业收入34.30亿元，同比减少82.49%，净利润为6.33亿元，上年亏损3.15亿元，同比增长300.88%。扣非净利润为6.30亿元，较上年增长145.61%。期内，广宇发展98.48%的营收来自于电力。

　　宋都股份则是在去年3月宣布，子公司宋都锂科与启迪清源）、西藏珠峰(行情600338,诊股)（600338.SH）等相关方签订协议，拟垫资16亿元参与西藏珠峰阿根廷锂钾有限公司年产5万吨碳酸锂盐湖提锂建设项目。该笔金额相当于过去10年宋都股份的净利润总和。

　　不过，宋都的转型并未如愿。去年8月，宋都股份公告宣布遭西藏珠峰（600338.SH）单方面解除盐湖提锂建设项目合作协议。西藏珠峰则公告表示，宋都股份未履行原协议下应负的合同责任与义务，公司转与柘中股份(行情002346,诊股)（002346.SZ）签订合作框架协议。

　　除了新能源外，房企还有其他的转型方向。2021年11月，绿地控股(行情600606,诊股)将公司所属的行业类别由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”。绿地布局基建产业多年，2022年建筑及相关产业的营收达2095.43亿元，占比总营收的48.11%。

　　更早时期，奥园成功入主京汉股份，将其更名为奥园美谷，清出地产业务，切入医美赛道。2022年，其医疗美容服务营收6.09亿元，占比总营收的44.47%；生物基纤维收入5.92亿元，占比43.62%。但净利润表现并不如意，2022年公司净亏损15.83亿元。

　　另外一家宣布转型的较为典型的房企是格力地产(行情600185,诊股)。2020年5月，为补齐业务短板，促进地产、口岸经济业务与免税业务联动，格力地产宣布收购珠海免税集团。但转型也一波三折，刚过去的5月26日，格力地产披露，中止审核与珠海免税的重组事项。

　　保壳行动

　　从荣盛发展当前的经营来看，打造一个新的增长点是很有必要的。

　　2022年财报显示，荣盛发展期内实现营业收入317.93亿元，归属于母公司所有者的净利润为-163.11亿元。

　　地产开发一直是荣盛发展最主要的收入来源，2022年房地产业务收入288.79亿元，占总营收的90.83%，毛利率2.23%。主营业务毛利率过低是荣盛发展大额亏损的重要原因。

　　受地产整体行情影响，荣盛发展近期股价有所下滑，5月24日和5月25日，连拉两个跌停在停牌之时，为1.17元/股，逼近1元面值。而根据退市相关规定，股价如果连续20个交易日低于1元，就将触及交易类强制退市情形。A股房企中，已有泰禾和蓝光两家房企逼近退市。

　　过往经验证明，跨界新能源一般会让企业的股价短时间内飙升。这或成为荣盛谋求转型的重要原因。2021年广宇发展宣布转型之时，曾13个交易日连收13个涨停板，股价暴涨245%。

　　同样的还有宋都股份，在2022年3月宣布涉足锂电池后，16天内股价暴涨100.74%，其中有9个交易日触及涨停，并有连续4个交易日股价涨停。

　　除了释放出跨界新能源的消息让股价回升避免退市，长期而言，打造新的利润增长点，也是荣盛发展所考虑的。

　　此次收购控股股东资产，荣盛发展并不会产生现金流出，交易通过向荣盛控股发行股份的方式进行。对上市平台荣盛发展而言，这似乎是一笔一举多得的交易。

　　毫无疑问，这一轮地产下行周期影响下，房地产将在今年迎来一轮退市潮。

　　因业绩亏损、股价大跌，目前，已有十多家A股房地产企业被披星戴帽。如*ST蓝光(行情600466,诊股)、ST美置(行情000667,诊股)、*ST嘉凯(行情000918,诊股)、ST粤泰(行情600393,诊股)、*ST泛海(行情000046,诊股)、ST阳光城(行情000671,诊股)、*ST宋都(行情600077,诊股)、ST泰禾(行情000732,诊股)等，其中有超过半数的企业是股价未超过1元，多家房企已连续10余天跌停。